Location courte durée : avoir plus de réservations

« L’annonce est en ligne depuis des mois et le calendrier reste vide en semaine », « on est plein l’été et après, plus rien », « entre les messages et les ménages, je n’ai plus de soirée ». Si vous cherchez comment avoir plus de réservations sur Airbnb ou sur les sites similaires, le problème vient presque toujours d’un de ces points : l’annonce ne donne pas envie de cliquer, le prix ne suit pas les dates, les règles du calendrier bloquent des nuits, ou les avis et les réponses ne rassurent pas assez. Cette page vous aide à trouver lequel.

Les questions à vous poser

Répondez avec les chiffres de votre tableau de bord sur les trois derniers mois.

1. Combien de personnes ont vu votre annonce, combien ont cliqué dessus, et combien ont réservé ?
2. Quel est votre taux d’occupation, mois par mois, et quelles nuits restent vides (en semaine, entre deux séjours) ?
3. Votre prix change-t-il selon la saison, le jour et les événements, ou reste-t-il le même ?
4. Quelle durée minimale de séjour demandez-vous, et combien de nuits isolées restent vides à cause d’elle ?
5. En combien de temps répondez-vous à une demande, en moyenne, y compris le soir ?
6. Quels sont les deux reproches qui reviennent dans vos avis ?
7. Combien de temps vous prend un ménage entre deux voyageurs, et qui le fait quand vous n’êtes pas disponible ?
8. Combien vous reste-t-il par nuit une fois payés les frais de la plateforme, le ménage, le linge et les charges ?

Votre revenu, c’est le nombre de nuits louées multiplié par le prix moyen, moins ce que coûte chaque séjour. Chaque section ci-dessous agit sur l’un de ces trois éléments.

Comment avoir plus de réservations Airbnb avec de meilleures photos et un meilleur titre ?

Dans les résultats de recherche, le voyageur voit d’abord une photo, un titre, un prix et une note. S’il ne clique pas, le reste de l’annonce ne sert à rien. Beaucoup d’annonces perdent des réservations à cette étape, avec une première photo sombre, prise de travers, ou qui montre un détail au lieu de la pièce principale.

Ce qu’il faut vérifier :

• Cherchez votre ville et vos dates comme un voyageur. Votre première photo se distingue-t-elle des annonces autour ?
• Comparez le nombre de vues et le nombre de clics dans votre tableau de bord. Beaucoup de vues et peu de clics : c’est la photo, le titre ou le prix.
• Votre titre dit-il ce qui compte pour le voyageur (quartier, vue, terrasse, parking, nombre de couchages) ?

À faire cette semaine :

• Refaites les photos en plein jour, rideaux ouverts, lumières allumées, logement rangé. Une photo par pièce, prise depuis un angle de la pièce.
• Mettez en première photo la pièce la plus forte (le salon lumineux, la terrasse, la vue).
• Réécrivez le titre avec un ou deux atouts concrets au lieu d’adjectifs vagues.
• Dans la description, répondez aux questions qu’on vous pose souvent par message (stationnement, étage, ascenseur, arrivée autonome).

Le travail plus profond : une séance photo par un professionnel, et une annonce relue à chaque saison (photos de la terrasse en été, du chauffage ou de la cheminée en hiver).

Comment fixer le prix d’une location courte durée selon les dates ?

Un prix fixe toute l’année est presque toujours trop bas en haute saison et trop haut en basse saison. Les logements comparables ajustent le leur, et le voyageur compare aux mêmes dates. Le bon prix est celui qui remplit les dates à l’avance raisonnable sans vous faire vendre trop tôt les nuits les plus demandées.

Ce qu’il faut vérifier :

• À quelle distance des dates vos périodes fortes se remplissent-elles ? Si tout est réservé des mois avant, votre prix est probablement trop bas.
• Quels prix affichent les logements comparables au vôtre, pour une nuit en semaine et une nuit de week-end, ce mois-ci et dans trois mois ?
• Vos frais de ménage rendent-ils les séjours courts trop chers par rapport aux autres annonces ?

À faire cette semaine :

• Définissez trois niveaux de prix (basse, moyenne, haute saison) et ajoutez un prix différent le week-end si la demande change.
• Notez les événements locaux de l’année (salons, festivals, compétitions) et montez le prix sur ces dates.
• Proposez une réduction pour les séjours d’une semaine ou plus si vos semaines restent vides.

Exemple (chiffres fictifs) : un appartement loué 80 la nuit avec 60 % d’occupation sur 30 jours vend 18 nuits, soit 1 440. Loué 90 avec 55 % d’occupation, il vend 16,5 nuits en moyenne, soit 1 485, avec moins de ménages et d’usure. Un prix plus haut et un peu moins de nuits peut rapporter plus.

Le travail plus profond : un outil de prix qui suit la demande de votre ville, que vous contrôlez avec un prix plancher et un prix plafond. Pour la méthode générale, lisez fixer ses prix.

Comment remplir les trous du calendrier Airbnb ?

Les nuits isolées entre deux séjours, les dimanches et les débuts de semaine restent souvent vides. La cause est fréquemment dans vos propres réglages : durée minimale trop longue, délai de réservation trop court ou trop long, calendrier ouvert sur trop peu de mois.

Ce qu’il faut vérifier :

• Regardez les trois derniers mois : combien de nuits sont restées vides entre deux réservations ?
• Votre durée minimale est-elle la même toute l’année, alors que la demande change ?
• Le calendrier est-il à jour sur toutes les plateformes où vous publiez, pour éviter les doubles réservations ?

À faire cette semaine :

• Baissez la durée minimale en semaine et en basse saison, et gardez-la plus longue en haute saison.
• Autorisez les réservations de dernière minute si vous ou votre équipe pouvez préparer le logement à temps.
• Synchronisez vos calendriers si vous publiez sur plusieurs plateformes.

Le travail plus profond : un outil qui relie les calendriers et les prix de toutes vos plateformes, et des règles de séjour minimum qui changent automatiquement selon la saison.

Comment avoir de bons avis et répondre plus vite aux voyageurs ?

Sur les plateformes de location, les avis et la vitesse de réponse pèsent dans le choix du voyageur. Une annonce sans avis récents, ou avec un reproche répété sur la propreté ou le bruit, perd des réservations même avec de belles photos. Et un voyageur qui attend une réponse le soir réserve souvent ailleurs.

Ce qu’il faut vérifier :

• Quels sont les deux reproches qui reviennent le plus ? Ce sont eux qu’il faut régler avant tout.
• Les voyageurs trouvent-ils tout ce que l’annonce promet (équipements, nombre de lits, accès) ?
• Combien de demandes arrivent le soir ou le week-end, et combien de temps attendent-elles ?

À faire cette semaine :

• Corrigez le reproche principal (literie, propreté, bruit, instructions d’arrivée floues).
• Écrivez un guide d’arrivée simple avec photos : accès, code, wifi, poubelles, chauffage, départ.
• Préparez des réponses enregistrées pour les questions fréquentes, et utilisez les messages programmés de la plateforme pour la confirmation, la veille de l’arrivée et le départ.
• Répondez à chaque avis, calmement, en disant ce que vous avez changé.

Le travail plus profond : des messages automatiques reliés à chaque réservation, avec les bonnes informations au bon moment. La logique est la même que pour les messages automatiques WhatsApp. Si vous avez aussi une fiche Google, les règles sur les avis sont dans notre guide sur les avis Google.

Comment organiser le ménage entre deux locations ?

Le ménage décide de deux choses : l’heure à laquelle le voyageur suivant peut arriver, et une bonne partie de vos avis. Quand il dépend d’une seule personne sans remplaçant, une absence suffit à faire rater une arrivée et à recevoir un mauvais avis.

Ce qu’il faut vérifier :

• Combien de temps prend un ménage complet, linge compris ?
• Qui le fait si la personne habituelle est absente ?
• La personne qui fait le ménage reçoit-elle automatiquement les dates des départs ?

À faire cette semaine :

• Écrivez une liste de contrôle avec photos de l’état attendu de chaque pièce, et demandez une photo de fin de ménage.
• Gardez un stock de linge en double pour ne pas dépendre du lavage entre deux séjours.
• Trouvez une deuxième personne ou une entreprise de nettoyage de secours.
• Calculez le coût réel d’un ménage (temps, produits, linge) et vérifiez que vos frais de ménage le couvrent.

Le travail plus profond : un calendrier partagé qui envoie les départs à l’équipe de ménage, ou une conciergerie si vous ne pouvez pas être présent. Pour les tâches qui se répètent, lisez automatiser les tâches répétitives.

Peut-on avoir des réservations directes sans passer par Airbnb ?

Oui, mais pas en détournant les voyageurs d’Airbnb. Les réservations directes viennent des personnes qui vous trouvent par un autre chemin : votre site, Google, les recommandations, les entreprises locales. Elles évitent les frais de la plateforme, mais vous prenez en charge le paiement, l’assurance et les litiges.

Ce que disent les règles d’Airbnb : avant une réservation, les échanges doivent rester sur Airbnb. La plateforme demande aussi que les paiements des réservations actuelles, futures ou répétées restent chez elle, et interdit d’encourager un voyageur à payer en dehors (règle sur la transparence des prix et des paiements). Les règles sur la collecte des coordonnées des voyageurs sont décrites dans cette page d’Airbnb, qui annonce une nouvelle version pour les réservations faites à partir du 20 novembre 2026. Les autres plateformes ont leurs propres règles : lisez-les avant de faire quoi que ce soit.

À faire cette semaine :

• Créez une page simple pour votre logement, avec photos, prix indicatif et moyen de contact. Un site vitrine d’une page suffit au début.
• Parlez-en aux entreprises, écoles et hôpitaux proches qui logent des visiteurs ou des stagiaires.
• Gardez un contrat écrit, un acompte et un état des lieux pour chaque location directe.

Le travail plus profond : un site avec réservation et paiement en ligne, relié au même calendrier que vos annonces.

Quelles règles pour la location courte durée dans votre ville ?

Les règles changent beaucoup selon votre ville et votre pays : déclaration en mairie, numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce, nombre maximum de nuits par an, autorisation de changement d’usage, taxe de séjour, règlement de copropriété. En France par exemple, service-public.fr détaille les obligations du loueur. Vérifiez auprès de votre mairie avant de publier ou d’agrandir votre activité, et parlez fiscalité avec votre comptable.

Ce qu’il ne faut pas faire en premier

• Baisser le prix de toutes les nuits avant d’avoir refait la première photo et le titre.
• Publier sur cinq plateformes sans calendrier synchronisé. Une double réservation coûte plus qu’elle ne rapporte.
• Demander au voyageur de payer en dehors de la plateforme. Vous risquez la fermeture de votre compte.
• Ajouter des équipements alors que les avis parlent de propreté ou d’instructions d’arrivée.
• Faire tous les ménages vous-même sans plan de secours.

Les chiffres à suivre

Choisissez deux ou trois de ces chiffres et notez-les chaque mois.

Chiffre	Comment le calculer	Ce qu’il vous dit
Taux d’occupation	Nuits louées divisées par nuits disponibles	Si le calendrier se remplit
Taux de clic sur l’annonce	Clics divisés par vues (tableau de bord de la plateforme)	Si la photo, le titre et le prix donnent envie
Revenu net par nuit	Prix de la nuit moins frais de plateforme, ménage, linge et charges	Ce que vous gagnez vraiment
Note moyenne récente	Moyenne des notes des trois derniers mois	Si les problèmes sont réglés

Si un chiffre progresse pendant deux mois, gardez ce que vous avez changé. Sinon, revenez aux questions du début. Le guide pourquoi mon entreprise ne marche pas reprend la même logique pour tous les métiers, et la page sur les hôtels, riads et maisons d’hôtes traite des établissements avec plusieurs chambres.

Si vous voulez un regard extérieur, Butter propose un premier regard gratuit sur votre location : on vous dit par écrit ce qui bloque en priorité, même quand ce n’est pas un service que nous vendons.